Góc nhìn từ quan hệ dân sự về việc chuyển nhượng nhà đất hai giá

Một là, cần khẳng định, rất khó để xác định chính xác các giao dịch với giá ghi trong hồ sơ đăng ký đất đai thấp hơn mức bình thường của thị trường là giao dịch hai giá hay chỉ là một giá duy nhất? Bởi như đã phân tích, từ góc độ quyền tự do dân sự, người dân được quyền hoàn toàn tự quyết định mức giá chuyển nhượng cho nhau. Còn ngay cả việc chứng minh giao dịch với mức giá thấp hơn mức giá thị trường là giao dịch hai giá cũng không phải việc đơn giản, dễ dàng. Bởi, nếu tất cả các bên tham gia giao dịch đều có lời khai giống nhau và cơ quan an ninh điều tra cũng không thể có những chứng cứ để chứng minh đó là giao dịch hai giá thì đương nhiên cơ quan đăng ký đất đai buộc phải chấp nhận. Vì thế, gần đây trong “báo cáo của Bộ Tài chính cũng thừa nhận rằng có trường hợp cơ quan thuế chuyển hồ sơ qua cơ quan cảnh sát điều tra nhưng cơ quan điều tra chuyển lại cơ quan thuế để xử lý hành chính vì không đủ căn cứ xác định hành vi trốn thuế”. Ngoài ra, cơ quan điều tra cũng không thể áp dụng các biện pháp nghiệp vụ cứng rắn để ép buộc những người tham gia giao dịch phải thừa nhận đó là các giao dịch hai giá vì điều này xâm phạm đến quyền tự do dân sự của công dân và đó là hành vi trái pháp luật. Mặt khác, cũng từng có những “ý kiến đề xuất quy định bắt buộc đối với các giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua ngân hàng để tiện cho công tác kiểm soát giao dịch, quản lý thuế”. Tuy nhiên, cho dù có phải giao dịch đất đai thông qua ngân hàng đi chăng nữa nhưng nếu các bên tham gia giao dịch vẫn cố tình gian lận như chuyển tiền cho nhau nhiều lần vào các thời điểm khác nhau hay chuyển đến nhiều tài khoản khác nhau thì cũng không dễ để xác định đó có phải là các giao dịch liên quan hay không liên quan đến việc mua bán chuyển nhượng nhà đất.

Hai là, trước mắt cần đẩy mạnh hơn nữa công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về việc giao dịch đất đai cần kê khai đúng giá trị giao dịch để thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước. Mặc dù vậy, để việc tuyên truyền, vận động có thể tác động đến suy nghĩ và hành động của những người tham gia chuyển nhượng nhà đất thì cần đơn giản hóa các thủ tục liên quan đến đăng ký đất đai như giảm bớt các loại hồ sơ giấy tờ bằng giấy để chuyển sang các dữ liệu điện tử mà người dân có thể dễ dàng xuất trình, cung cấp cho cơ quan đăng ký đất đai. Bởi lẽ, trên thực tế, việc đến các Văn phòng đăng ký đất đai nộp các giấy tờ khá vất vả, khó khăn và tốn kém thời gian của người dân. Tình trạng người dân đến từ rất sớm và chen chúc nhau lấy số thứ tự để có thể nộp hồ sơ tại các Văn phòng đăng ký đất đai cho thấy tình trạng quá tải ở đó. Đồng thời, điều này lại tạo ra kẽ hở để những đối tượng chạy chọt giấy tờ và làm tha hóa một số cán bộ tại các Văn phòng đăng ký đất đai. Mặt khác, thời gian giải quyết thủ tục hành chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần phải rút ngắn và nhanh chóng hơn nữa.

Ba là, cần có sự xem xét đối với việc giảm bớt mức thuế chuyển nhượng nhà đất để góp phần làm giảm tình trạng nhà đất hai giá. Sở dĩ như vậy là vì đối với các mảnh đất có giá trị kinh tế lớn nên mức thuế, phí phải đóng không hề thấp và theo nguyên tắc phải đóng với từng lần chuyển nhượng nên ít nhiều tác động đến việc tìm cách “né bớt tiền thuế” của những người chuyển nhượng. Đó là chưa nói đến việc cơ quan thuế gần như áp đặt sẵn việc chuyển nhượng BĐS lần sau luôn phải có giá trị cao hơn lần chuyển nhượng trước nên gần như đẩy người chuyển nhượng lần sau vào thế rất khó. “Việc mặc định giá bán cho người đến sau phải cao hơn người bán trước đó cũng khiến nhiều người nộp thuế không phục… bán lỗ nhưng vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân 2% rõ ràng cũng là không công bằng cho người nộp thuế”. Trên thực tế, quan điểm này cũng đã từng được một số chuyên gia trong lĩnh vực đất đai đề xuất bãi bỏ và cũng có thể là cơ sở hữu ích để các cơ quan có thẩm quyền xem xét, nghiên cứu và giải quyết cho phù hợp.

Bốn là, cần tăng cường hơn nữa công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý triệt để tình trạng tại các Văn phòng đăng ký đất đai và tại cơ quan thuế vẫn còn một bộ phận cán bộ, công chức nhũng nhiễu, quan liêu, hách dịch gây bức xúc và thiếu thiện cảm từ những người đến thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai. Bởi vì, điều này ít nhiều tác động đến sự tin tưởng, tín nhiệm của nhân dân đối với Nhà nước. Do đó, cần kiên quyết xử lý ngay từ gốc đối với đội ngũ cán bộ, công chức được giao quyền hạn giải quyết các thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai để những người tham gia giao dịch chuyển nhượng nhà đất cảm thấy thoải mái, yên tâm, tin tưởng và từ đó, góp phần giảm bớt hành vi khai nhà đất hai giá. Từ thực tiễn cho thấy, khi người dân đã đồng lòng, ủng hộ và tin tưởng vào một bộ máy nhà nước trong sạch, vững mạnh thì tình trạng vì lợi ích cá nhân cũng sẽ ít hơn.

Năm là, để phát hiện những giao dịch hai giá, cần tập trung vào đối tượng là chủ thể thực hiện các giao dịch. Từ thực tiễn giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay cho thấy, không ít trường hợp, một chủ thể giao dịch có trong tay rất nhiều nhà đất hay qua các số liệu thống kê cho thấy, có những chủ thể (hoặc được nhờ đứng tên hộ) đã thực hiện hàng trăm giao dịch về nhà đất trong thời gian ngắn. Có lẽ, đó mới chính là những chủ thể đầu tư bất động sản chuyên nghiệp và có nhiều kinh nghiệm đối phó khi làm việc với các cơ quan đăng ký đất đai. Vì thế, các cơ quan có chức năng phát hiện và xử lý những hành vi vi phạm pháp luật như Viện kiểm sát nhân dân, Công an, thuế… có thể sử dụng các biện pháp nghiệp vụ để kiểm tra lịch sử giao dịch của những chủ thể được cho là thường xuyên giao dịch đất đai. Trên thực tế, điều này thực hiện khá đơn giản, nhanh chóng, dễ dàng đối với các cơ quan trên; bởi vì, ngay đến các Văn phòng công chứng cũng có những phần mềm hỗ trợ mà điển hình như phần mềm UCHI để kiểm tra các giao dịch liên quan đến đất đai. Do đó, đối với những giao dịch do một chủ sở hữu đất đai thường xuyên thực hiện, càng rất cần có sự theo dõi, kiểm tra, giám sát đối với giá cả trên những hợp đồng chuyển nhượng của họ. Có như vậy, vừa có thể không bỏ sót những giao dịch có dấu hiệu đất hai giá và lại không làm ảnh hưởng, khó khăn, rắc rối, phức tạp cho những giao dịch dân sự trung thực, ngay tình cho dù có mức giá chuyển nhượng thấp hơn mức giá của thị trường.

                                    Tóm tắt từ bài viết của  TS. Nguyễn Vinh Hưng, Trường Đại học Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

                                                                                                                                       được đăng tải trên Ấn phẩm Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 01+02 (473+474), tháng 1/2023